Seguro Residencial

Quando falamos em Seguro Residencial, logo pensamos em formatos razoavelmente padronizados, que podem ser aplicados, conceitualmente, em qualquer tipo de imóvel residencial.

Se esta frase acima soa como verdadeira para você caro segurado, é importante ler este artigo até o fim. Me permita um trocadilho para ilustrar melhor o que pretendo dizer, “há mais coisas entre os seguros residenciais do que imagina nossa vã filosofia”.

Em nosso ambiente do site, na página de produtos, discorremos com maior ênfase sobre as coberturas, estimativa de valores e demais características importantes de serem consideradas quando da contratação de uma apólice para um imóvel Residencial Habitual Térreo; https://acarvalhoseguros.com.br/seguros/residencial/

Ocorre que os seguros residenciais, de maneira geral, se subdividem em pelo menos 4 modalidades distintas:

• Seguros Residenciais – Imóveis Habituais Térreos
• Seguros Residenciais – Imóveis Habituais Apartamentos/Flats
• Seguros Residenciais – Imóveis de Veraneio
• Seguros Residenciais – Incêndio (Atender Contratos de Locação)

Antes de iniciarmos nossa análise pelas demais modalidades que compõem a família (ramo) dos Seguros Residenciais, te daremos uma rápida explicação sobre um tema que possui estreita relação com as apólices de todos os ramos. Estamos falando da Gestão de Riscos, norma certificada por padrões internacionais, atualmente identificada como ISO 31000.

É um critério norteador, que nos permite maior compreensão dos riscos aos quais estamos expostos e a forma mais adequada de lidar com cada um.

Gestão de Riscos – O fundamento que explica a diferença entre as modalidades de Seguros Residenciais

Nossa análise conceitual para abordagem das coberturas, bem como seus respetivos valores, se orienta sob a perspectiva da gestão de risco, no Brasil registrada como a norma ABNT NBR ISO 31000.

Este enfoque é necessário para melhor compreensão dos riscos a que estamos expostos, suas probabilidades de ocorrência e a severidade/magnitude dos prejuízos – quando os riscos ocorrem de fato, denominamos de evento, pela ótica do seguro pode ser um sinistro (evento previsto na apólice, portanto, coberto pelo seguro).

Uma importante ferramenta que antecede os procedimentos de controle dos riscos é chamada de Matriz de Risco; recurso visual, pelo qual, conseguimos elencar e estimar a probabilidade de ocorrência de cada risco.

Para não tornar o artigo muito longo, elaboramos alguns cenários utilizando a Matriz de Risco e passaremos para as próximas etapas. Iremos abordar esta ferramenta com maior profundidade em futuras publicações.

Medidas para controle de riscos que podem ser utilizadas:

• Prevenção de Perdas – medidas práticas para minorar a exposição a determinados eventos.

Risco potencial Danos Elétricos – instalação de disjuntores de desarme rápido para evitar a queima de equipamentos em eventuais oscilações de energia.

Risco potencial Roubo/Furto – contratação de vigilância no bairro, instalação de alarmes, reforçar trancas etc.

• Redução de Perdas – medidas imediatas de contingenciamento para contenção dos danos após sua ocorrência.

Risco potencial Vendaval – armazenar lonas para o caso de eventuais destelhamentos.

Risco potencial Incêndio – manter um extintor de incêndio com manutenção em dia para contenção das chamas em seu início, elaboração de protocolos e treinamento de evacuação etc.

Medidas de financiamento dos riscos:

• Retenção – as perdas serão assumidas pelo proprietário do imóvel por meio de recursos próprios. Entretanto, conforme iremos analisar mais adiante, alguns riscos mapeados pela ferramenta matriz de risco não são recomendados de serem assumidos por retenção, pois, as métricas de frequência x severidade são mais elevadas.

• Transferência por Seguro – contratação de uma apólice de seguro que indenize eventuais perdas sofridas por riscos não recomendados de serem tratados apenas pelas medidas mencionadas acima.

No quadro abaixo, podemos visualizar de forma mais prática e resumida a relação de importância que cada cobertura possui em cada modalidade de apólice residencial. Esta variação ocorre em razão da exposição de risco que cada tipo de imóvel possui.

Quadro – Modalidades Residencial

Conforme o quadro, podemos observar alguns riscos com recomendação de tratamento por transferência, são exatamente os mesmos identificados pela matriz de risco com elevada frequência ou severidade.

Os eventos descritos pela tabela dentro da Cobertura Básica e Coberturas Adicionais – Grande Frequência de Acionamentos, não são recomendados de serem tratados apenas por medidas de controle e retenção. Suas elevadas perdas ou grande frequência de ocorrência, de acordo com a norma ISO 31000, requerem uma medida mais eficaz para se evitar perdas  severas, recomenda-se a transferência por seguro.

1- Seguros Residenciais – Imóveis Habituais Apartamentos/Flats

Modalidade de seguro residencial, que oferece diversificado portfólio de coberturas para proteção dos riscos que podem comprometer o patrimônio segurado.

Do ponto de vista técnico de cada cobertura, não existe qualquer diferença entre as modalidades existentes para os Seguros Residenciais. A diferença está na importância que algumas coberturas possuem dependendo do tipo e finalidade do imóvel, fato que pudemos constatar no quadro acima.

Além do fator relevância, há também notável diferença na forma como devemos estimar algumas coberturas em específico, é neste ponto que iremos iniciar a análise desta modalidade.

Caso ainda não tenha visitado nossa página de produtos que explica mais detalhadamente as coberturas, segue o endereço,

 Cobertura Básica

INCENDIO, EXPLOSÃO, FUMAÇA E QUEDA DE AERONAVE: R$

O que cobre: prejuízo parcial ou total, até o limite estabelecido na apólice, por eventos especificados na cobertura.

Como estima o valor: Considerar o valor comercial do imóvel, pois, todo o patrimônio pode ser consumido na ocorrência dos eventos expressos na Cobertura Básica. Esta é a primeira grande diferença em relação aos imóveis térreos, uma vez que, para estes imóveis, o valor do terreno não é considerado como base de cálculo.

Para melhor fixação destes conceitos, iremos tratar agora dos eventos que costumam tirar o sono dos segurados que moram em apartamento, se também for o seu caso, considere esta análise para contratação do seu próximo seguro residencial.

Coberturas Adicionais – Grande Frequência de Acionamentos (para a maioria dos imóveis)

DANOS ELETRICOS: R$

-Cobertura indeniza danos causados aos aparelhos eletroeletrônicos pela variação de tensão na rede elétrica.

-Deve-se considerar, pelo menos, de 50% a 75% da soma de todos os bens conectados à rede elétrica.

RC FAMILIAR: R$

-Consiste em ressarcir danos causados a terceiros pelo imóvel segurado ou seus residentes, ainda que não estejam no interior do imóvel.

Estouro de tubulações, princípios de incêndios e incêndios, são os dois principais eventos que costumam afetar severamente a unidades vizinhas, fazendo desta cobertura uma das mais importantes neste tipo de apólice.

-Uma estimativa plausível, leva em consideração a PERDA MÁXIMA POSSÍVEL (PMP) e DANO MÁXIMO PROVÁVEL (DMP).

Este princípio se baseia em considerar o risco que poderá causar maior prejuízo financeiro e, ao mesmo tempo, os meios necessários que poderiam entrar em ação para diminuir estes danos.

Outra forma oferecida pela gestão de riscos, é considerar os históricos recentes de indenizações direcionadas a terceiros.

VAZAMENTO DE TANQUES E TUBULAÇÕES: R$

– Indenização, até o limite contratado, pelos danos causados no rompimento de tubulações instaladas de forma permanente no sistema hidráulico do imóvel segurado. Enquanto a cobertura de RC Familiar prevê indenização para os danos causados nas unidades vizinhas, a presente cobertura ampara o imóvel segurado.

– A estimativa de valores deve abranger o custo necessário para restauração da tubulação e demais bens que poderão ser danificados se o imóvel alagar.

2- Seguros Residenciais – Imóveis de Veraneio

Estas apólices seguem os mesmos parâmetros de contratação observados nos imóveis habituais térreos e apartamentos, com algumas diferenças importantes.

Enquadramento correto

O primeiro aspecto que merece um exame cuidadoso, principalmente nas apólices contratadas em canais sem abordagem consultiva, é o correto enquadramento do imóvel como Uso de Veraneio.

Embora a observação pareça obvia, é muito comum o enquadramento errado destes seguros, estabelecendo na apólice que o uso do imóvel é habitual, quando na prática, ocorre o inverso.

Ajuste de Coberturas e Valores

Pelo fato de o imóvel ficar mais isolado, os eventos de Subtração de Bens acabam ganhando grande relevância de risco, razão pela qual, alguns bens que nem sempre são considerados nos imóveis habituais, acabam entrando na formulação de valores para os imóveis de veraneio.

Apenas como exemplo, bombas de poços, motores de piscina, equipamentos de jardinagem e demais ferramentas diversas, são objeto de procura em assaltos nos imóveis de veraneio – geralmente não aparecem nos imóveis habituais.

Prevenção de Perdas

É sempre importante lembrar que, bens ao ar livre, não terão cobertura nos sinistros causados por subtração de bens. Esta cobertura só terá eficácia pela constatação de arrombamento ou assalto mediante grave ameaça.

Outrossim, se faz necessário um cuidado especial com todos os bens armazenados no imóvel, mantendo-os em armários ou quartos devidamente protegidos por trancas e portas.

O mesmo é válido para motores e bombas, precisam ser protegidos adequadamente para que a comprovação de arrombamento caracterize o sinistro como Furto Qualificado (evento coberto pelo seguro).

3- Seguros Residenciais – Incêndio (Locação)

Modalidade de apólice utilizada como cláusula obrigatória nos contratos de locação, costuma ser tratado como a proteção de interesse do proprietário do imóvel.

Na grande maioria dos casos, a apólice acaba sendo feita pela própria imobiliária ou corretores parceiros. Este processo quase automático, nem sempre leva em conta os interesses do inquilino nas condições de apólice, fato que deve ser cuidadosamente verificado quando da efetivação do seguro.

Não raro, a própria cobertura básica (Incêndio/Explosão), apresenta os valores de indenização erroneamente dimensionados.

Estimativa da Cobertura Básica

Como analisamos neste artigo, existem critérios que podem ajudar no correto enquadramento de valores, sejam locações de imóveis térreos ou apartamentos. Em ambos os casos, deve-se ficar atento para que a Construção + Conteúdo sejam incluídos, não apenas construção, como é corriqueiro.

Sendo

Construção: valor de recuperação ou reconstrução do imóvel, cujo beneficiário é o proprietário do imóvel.

Conteúdo: os bens móveis que pertencem ao inquilino, na maioria das situações.

Além da cobertura básica (conteúdo), duas outras coberturas se colocam como importante alternativa na proteção dos interesses do inquilino:

RC Familiar – Principalmente para as locações de apartamento, as unidades vizinhas podem sofrer sérios danos nos eventos de Incêndio ou Rompimento de Tubulações.

Na ocorrência de qualquer um destes eventos, a cobertura básica (Incêndio/Explosão), só vai amparar o imóvel do proprietário por incêndio, não alcançando o evento de rompimento de tubulação. Quanto aos danos nas unidades vizinhas, não estarão cobertas em nenhuma hipótese dentro da cobertura básica – fato que coloca a cobertura de RC Familiar como grande aliada. Costuma apresentar baixo custo.

Obs: O seguro do condomínio, quando estiver vigente, possui grandes restrições para danos isolados, causados por alguma unidade e que danifique as demais. As apólices desta natureza, normalmente estão direcionadas para as áreas comuns, deixando as unidades fora do alcance de cobertura.

Perda/Pagamento de Aluguel – na hipótese do acionamento da cobertura básica, o imóvel pode precisar ser desocupado por algum período, se for este o caso, o inquilino, salvo exceções, deverá continuar custeando o aluguel do imóvel sinistrado, bem como, alugar outro local no processo de reconstrução ou reforma para morar.

Como pudemos observar, os seguros residenciais foram desenvolvidos para proteger aquele que talvez seja o patrimônio material mais importante para a maioria de nós, nosso lar. Suas coberturas são especificadas para riscos previstos na apólice, exigindo critério e cuidado para estimar adequadamente seus valores.

Para nos auxiliar neste desafio, temos dois grades aliados que devem trabalhar em conjunto, o corretor de seguros preparado e a gestão de riscos.